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　　华夏时报记者李贝贝上海报道实盘杠杆平台

　　10月12日，央视新闻报道，据住房和城乡建设部（简称“住建部”）消息，超大特大城市正积极稳步推进城中村改造。自今年7月住房城乡建设部城中村改造信息系统投入运行以来，已入库城中村改造项目162个。住建部指出，在超大特大城市城中村改造工作中，坚持先谋后动，坚持依法征收、净地出让，坚持多渠道筹措改造资金等。

　　受访人士公认，此番城中村改造旨在提升城市品质、改善基础设施，并非“棚改2.0”。而在全国楼市政策进入宽松阶段后，超大特大城市的城中村改造将为这些核心市场增加更多活力。

　　中指研究院调查咨询部运营总监吴建钦向《华夏时报》记者指出，基于过去的实践，城中村改造在各类城市更新类别中能够带动的投资效应较为明显。此外，在促进住房需求释放方面，城中村改造也将产生部分新增的商品房购房需求。

　　超大特大城市城中村改造提速

　　根据第七次人口普查数据，“超大城市”包括上海、北京、深圳、重庆、广州、成都、天津等7个城市，“特大城市”则包括武汉、 东莞、西安、杭州、佛山、南京等14个城市。

　　在许多超大特大城市，城中村改造已经拥有了非常成熟的经验和政策支持。例如，自2014年发布《关于进一步推进本市“城中村”改造工作的通知》以来，上海市系统性启动城中村改造。过去三年间（2020—2022），上海完成了中心城区成片旧改达185.7万平方米，受益居民9.2万户，并于2022年7月提前完成了中心城区成片旧改任务；2023年—2025年，上海计划安排新启动30个“城中村”改造项目，每年新启动10个改造项目。

　　今年以来，超大特大城市城中村改造得以加速推进。4月28日，中央政治局会议首次提出，在超大特大城市积极稳步推进城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设；7月份，“超大特大城市城中村改造”被频繁提及，包括7月21日国务院常务会议审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》、7月28日，超大特大城市积极稳步推进城中村改造工作部署电视电话会议在京召开等。

　　10月12日，央视新闻报道，据住房和城乡建设部消息，超大特大城市正积极稳步推进城中村改造。

　　住建部指出，城中村普遍存在公共卫生安全风险大、房屋安全和消防安全隐患多、配套设施落后、环境脏乱差等突出问题，亟需实施改造。7月以来，各地正按照部署，扎实开展配套政策制定、摸清城中村底数、编制改造项目方案等工作。住房城乡建设部城中村改造信息系统投入运行两个月以来，已入库城中村改造项目162个。

　　住建部同时就推进路径、资金来源等进行了详细解读。据悉，超大特大城市城中村改造分三类推进实施：一类是符合条件的实施拆除新建，另一类是开展经常性整治提升，第三类是介于两者之间的实施拆整结合。据悉，拆除新建的将按照城市标准规划建设管理，整治提升的将按照文明城市标准整治提升和实施管理。并将建立政府与村民、社会力量改造资金共担机制。

　　住建部强调，超大特大城市推进城中村改造，将坚持先谋后动，先行做好征求村民意愿、产业搬迁、人员妥善安置、历史文化风貌保护、落实征收补偿安置资金等前期工作，确保不动则已，动则必快、动则必成；坚持依法征收、净地出让，使市场在资源配置中起决定性作用，更好发挥政府作用，由城市政府明确集体土地上房屋征收补偿责任部门、征收补偿标准和程序等，并依法依规实行征收。

　　考虑资金压力、统筹协调这些城中村改造的痛点，住建部提出，坚持多渠道筹措改造资金，既可以由城市政府筹措资金，也可以引入社会资金，银行业金融机构将给予政策性和商业性贷款支持。城市政府对城中村改造负主体责任，统筹市域内改造资金安排，做到改造资金市域内综合平衡、动态平衡；对于整治提升类的城中村改造项目，将建立政府与村民、社会力量改造资金共担机制。

　　值得一提的是，对于一部分集聚了产业的城中村，此次住建部也单列提出，在改造中将做好产业搬迁和转型升级；而城中村改造将与保障性住房建设相结合，各地城中村改造土地除安置房外的住宅用地及其建筑规模，原则上应当按一定比例建设保障性住房等。

　　告别“大拆大建”

　　对比上一轮大规模棚户区改造（2014年—2016年），业内普遍认为，此轮城中村改造旨在提升城市品质、改善基础设施，并非“棚改2.0”。

　　诸葛数据研究中心高级分析师陈霄认为，从城市村改造的方式而言，与此前棚户区改造大规模拆除重建不同，本次提出了三种推进模式，是对旧有模式的更新和补充，令城中村改造方式更加人性化和多样化。

　　“城中村改造与保障性住房建设相结合，这是比较重要的一个变化。”易居研究院研究总监严跃进向《华夏时报》记者指出：“过去的组合往往是‘商品房+安置房’，而接下来的城中村改造中，增加包括共有产权住房和保障性租赁住房等保障性住房，这使得城中村改造工作具有较大创新性和多样性。”

　　尽管告别了“大拆大建”，但此轮超大特大城市城中村改造无疑仍是一块巨大的蛋糕。中指研究院调查咨询部运营总监吴建钦指出，基于过去的实践，城中村改造在各类城市更新类别中能够带动的投资效应较为明显。此外，在促进住房需求释放方面，城中村改造也将产生部分新增的商品房购房需求。

　　华泰证券在9月中旬发布的一份研报中指出：“我们将本轮21个特大超大城市投资潜力测算进行细化，整个周期潜在投资总规模预计超过5万亿元，若投资前置，2023年（开工）投资额或万亿级别。”

　　对于21个超大特大城市城中村改造对房地产投资和销售的拉动作用，国海证券在研究报告中测算出，21个超大特大城市城中村业主总人口高达639万人，本轮城中村改造总建筑面积约5.4亿平米。乐观情形假定拆除面积占比50%，70%房票安置、30%纯货币化安置，改造地块新建住宅容积率为原来的3倍，预计5年将拉动商品住宅销量9.7亿平米，预计拉动投资9万亿元。

　　超大特大城市城中村改造被寄予厚望，但需要注意的是，目前企业普遍资金链持续承压，且城中村改造投资回收期较长、利润偏薄，入围其中并非易事。

　　即使是一些具有丰富旧改开发经验的房企，也表现出谨慎的态度。例如，今年8月底，越秀地产总经理林峰在中期业绩会上强调，城市更新项目的投资标准比公开市场要求会更高，包括现金流、毛利率的要求，以留出安全空间，以防出现风险。但林峰也认为，由于项目体量大有利于穿越开发的周期和控制节奏，因此城市更新项目如果做得好，对于整个地产的稳健发展会有比较好的帮助。

　　镜鉴咨询创始人张宏伟直言，“城中村改造不是那么容易”。其认为，对于房企来讲，除了筹备足额的资金支持城中村改造，还需要了解城中村所在板块的人口和产业需求，地方政府的诉求，根据这些需求进行项目立项等。

　　张宏伟同时建议，房企应借助当地“地头蛇”进行合作：“大部分城中村改造项目实盘杠杆平台，无论是三种形式的哪类，这些城中村项目的地主基本上为地方城投、国企或者早期做产业企业的个人老板‘地头蛇’。企业要和上述城中村的‘地主’建立合作关系，谈好合作模式和利益分配机制，只有这样城中村改造项目才可以顺利推进。”